		보도자료
일 시	2026. 7. 27.(월) 배포 시부터		담 당			추계세제분석실 세제분석2과장 백경엽 (02) 6788-4834 추계세제분석관 박정환 (02) 6788-4835
국회예산정책처, ｢해외 주요국의 주택 보유세제 비교 분석｣ 발간 우리나라 및 해외 주요국의 주택 보유세제를 과세체계 단계별로 비교 분석 -

국회예산정책처(처장 지동하)는 7월 27일(월) 「해외 주요국의 주택 보유세제 비교 분석」 보고서를 발간하였다.

보고서는 우리나라를 포함한 해외 주요국(도시)※의 주택 보유세제를 과세체계 단계별(과세가액, 과세표준 및 세율, 공제 및 감면, 다주택자 및 빈집 등에 대한 중과)로 구분하여 비교 · 분석하였다.

※ 한국, 미국(뉴욕, LA), 캐나다(토론토), 영국(런던), 프랑스(파리), 독일(베를린),
일본(도쿄), 싱가포르, 중국(상하이)

우리나라 및 해외 주요국의 주택 보유세를 비교한 결과, 재정여건과 정책 목표 등에 따라 과세체계 단계별로 다양하고 복합적인 방식으로 운용되는 것으로 분석하였다.

(과세가액) 한국, 미국, 캐나다 등은 주택의 매매가격 등 자본가치를, 프랑스, 싱가포르 등은 임대가치를 바탕으로 과세가액을 평가하며, 재평가 주기도 주기적(한국, 일본 등), 취득시점(미국 LA, 중국 상하이 등), 재평가 없이 물가 등만 보정(프랑스, 영국 등)하는 등 국가별로 상이하게 나타났다.

(과세표준 및 세율) 주요국의 주택 보유세 과세표준은 대체로 과세가액에 일정비율로써 산정한다. 보유세율 구조는 한국, 싱가포르의 경우 누진세율, 그 외 국가(도시)는 대체로 비례세율이다. 세율 운용방식도 법률 등으로 세율을 규정하는 방식(한국, 프랑스, 독일 등)과 필요예산 규모에 따라 매년 세율을 연동하는 방식(미국 뉴욕, 캐나다, 영국 등)으로 나뉜다.

(공제 및 감면) 대부분 주요국은 고령자 · 장애인 · 저소득층 등 취약계층에 대한 주택 보유세 공제 · 감면을 운용하며, 한국은 1주택자, 미국 · 싱가포르 등은 실거주주택에 대한 낮은 세율 또는 공제혜택을 부여하고 있다.

(중과) 정책목표에 따라 한국은 다주택자에 대해, 싱가포르는 비거주주택에 대해, 영국 · 프랑스 · 독일 등은 2차 주거지에 대해 주택 보유세를 중과하며, 캐나다 · 영국 · 프랑스 · 일본 등은 빈집에 대해 보유세를 중과하고 있다.

국회예산정책처는 “본 보고서를 통해 우리나라 및 해외 주요국의 주택 보유세제의 과세체계 설계방식을 체계적으로 비교 · 분석함으로써, 향후 국회에서 있을 부동산 보유세 개편논의에 유용한 기초자료로 활용되길 기대한다”고 밝혔다.

※ 보다 자세한 분석의견은 보도참고자료를 참조하여 주시기 바랍니다.

※ 별첨: 보도참고자료 1부 /끝

보도참고자료

2026. 7. 27. (월)

	국회예산정책처

｢해외 주요국의 주택 보유세제 비교 분석｣ 주요 내용

(세제분석2과, 02-6788-4835)

부동산은 생애주기 전체에 걸쳐 과세되는 자산으로, 우리나라에서는 취득단계에서 취득세, 보유단계에서 재산세 및 종합부동산세 매각단계에서 양도소득세 등 과세

본 보고서는 이 중 주택의 보유단계에서 한국 및 주요국의 과세제도를 과세체계의 단계별로 비교 · 분석하여 주택 보유세 개편 논의에 필요한 기초자료를 제공하고자 함

분석대상은 한국을 비롯하여 미국, 영국, 캐나다, 프랑스, 독일, 일본, 싱가포르, 중국 등 9개국의 대표 도시를 중심으로 보유세 제도 비교

[분석대상 국가(도시)의 주요 주택 보유세제]

국가		주요 주택 보유세
한국		재산세(지방세) + 종합부동산세(국세)
미국(뉴욕, 로스앤젤레스)		재산세(Property Tax, 지방세)
캐나다(토론토)		재산세(Property Tax, 지방세)
영국(런던)		카운슬세(Council Tax, 지방세)1)
프랑스(파리)		재산세(Taxe foncière, 지방세)
독일(베를린)		부동산세(Grundsteuer, 지방세)
일본(도쿄)		고정자산세 + 도시계획세(지방세)
싱가포르		재산세(Property Tax, 국세)
중국 (상하이)	거주주택	과세없음(단, 상하이시, 충칭시는 방산세 과세 시범사업 시행중)
	임대주택	방산세(房産税, 지방세)
주: 1) 카운슬세는 OECD 세입통계 분류상 부동산 보유세(코드 4100)에 해당하나, 납세의 의무는 거주자가 부담 자료: 국회예산정책처 작성

우리나라와 해외 주요국의 주택 보유세를 비교 · 분석한 결과, 주택 보유세는 재정여건과 정책 목표 등에 따라 과세체계 단계별로 다양하고 복합적인 방식으로 운용 중

주택 보유세 과세체계 단계를 과세가액 평가, 과세표준 및 세율, 공제 및 감면, 중과 등으로 구분하여 구체적으로 살펴보면 다음과 같음

(과세가액 평가) 과세가액의 평가는 평가기준 및 내용, 재평가 주기면에서 국가별로 상이한 모습을 보임

한국과 미국, 캐나다 등 대부분 국가에서는 주택의 매매가격 등 자본가치를 바탕으로 과세가액을 평가하지만, 프랑스, 싱가포르 등은 해당 주택의 잠재적인 임대료 수입 등을 바탕으로 과세가액을 평가

한국, 미국(뉴욕), 일본 등은 과세가액을 매년 또는 정해진 주기로 재평가하지만, 미국(LA), 중국(상하이) 등은 거래시점에 취득가액 등으로 과세가액을 평가하며, 프랑스, 영국 등은 특정시점을 기준으로 과세가액의 재평가 없이 물가 등만 반영

[주요국의 과세가액 평가방식 비교]

국가		과세가액			내용
		평가기준	방식	재평가1)
한국		자본가치	일괄	매년	과세가액은 국토교통부와 지방자치단체가 매년 1월 1일 기준 주택의 시세(적정가격)를 평가 · 산정한 공시가격
미국(뉴욕)		자본가치	일괄	매년	과세가액은 뉴욕시 과세평가국이 전년도 7월 1일 기준 주택의 자본가치를 평가
미국(LA)		취득가치	일괄	취득시점	과세가액은 주택매매시 취득가액으로 평가, 매년 물가 등에 따라 상승(2% 상한)
캐나다(토론토)		자본가치	일괄	’16년기준	과세가액은 온타리오주 산하 독립평가기구(MPAC)가 2016년 1월 1일 기준으로 평가한 주택의 자본가치 원칙적으로 4년마다 평가하나, 평가유보중
영국(런던)		자본가치	일괄	’91년기준	과세가액은 자산평가청(VOA)에서 1991년 4월 1일 기준으로 평가한 자본가치에 매년 가격상승률 등을 적용하여 산정
프랑스(파리)		임대가치	개별	’70년기준	재산세 과세가액은 프랑스 공공재정총국(DGFiP)에서 1970년 1월 1일 기준으로 평가한 이론적인 임대가치(VLC)에 매년 가격상승률 등을 적용하여 산정
독일(베를린)		자본가치	개별	7년	과세가액은 베를린시 지역 세무서에서 2022년 1월 1일 기준으로 평가한 주택의 자본가치 개정된 ｢재산평가법｣에 따라 2025년부터 적용되며, 7년 주기로 재평가
일본(도쿄)		자본가치	개별	3년	과세가액은 도쿄도의 고정자산평가원에서 평가한 고정자산세 평가액 3년 주기로 재평가
싱가포르		임대가치	일괄	매년	과세가액은 싱가포르 국세청에서 매년 평가하는 연간 임대수익
중국 (상하이)	거주	취득가치	일괄	취득시점	과세가액은 주택매매시 취득가액으로 평가, 매년 가격상승률 등을 적용하여 산정
	임대	임대가치		거래시점	과세가액은 계약서상의 연간 순임대가치로 산정
주: 1) 과세가액을 재평가하는 주기를 의미하며, 물가에 따른 연동은 평가주기에서 제외 자료: 국회예산정책처 작성

(과세표준 및 세율) 주택 보유세의 과세표준은 대부분 과세가액에 일정비율을 곱하는 방식으로 적용하며, 세율은 국가별로 다양한 세율체계를 운용

주요국은 대부분 과세가액을 과세표준으로 활용하나, 한국, 미국(뉴욕) 등은 과세가액에 일정비율을 곱하여 과세표준을 산정

세율의 경우, 세율구조(비례세율/누진세율), 세율 운용형태(고정형, 연동형) 등에 따라 국가별(지역별)로 상이하게 적용

한국, 싱가포르 등의 주택 보유세는 과세표준에 따른 초과누진세율 구조이나, 이외의 국가에서는 대체로 비례세율 형태의 세율구조를 보임

미국(뉴욕), 캐나다, 영국 등은 연간 필요예산 에 따라 매년 세율을 연동하여 결정하는 방식(연동형)으로 운용하는 반면, 한국, 프랑스, 독일 등은 법률 또는 지방정부 조례로 규정된 세율을 적용(고정형)

[주요국의 과세표준 및 세율 비교]

국가	과세표준	세율
		구조	고정/연동	명목세율(%)
한국	- 재산세: 주택별 산정, 공시가격×공정시장가액비율(43~60%) 종합부동산세: 소유자별 산정 (합산공시가격 – 과세기준액) × 공정 시장가액비율(60%)	누진세율	고정형	재산세: 0.05~0.4 종합부동산세: 0.5~5.0
미국 (뉴욕)	과세가액 × 평가율(6% 등) - 공제 등	비례세율	연동형	12.4~19.8 (’25/’26년 기준)
미국 (LA)	과세가액 – 공제 등	비례세율	고정형1)	1.04~1.35 (’26년 실효세율)
캐나다 (토론토)	과세가액	비례세율	연동형	0.767~1.209
영국 (런던)	과세가액	비례세율2) (등급형)	연동형	￡886~2,659 (’26/’27년 기준)
프랑스 (파리)	과세가액 × 50%	비례세율	고정형	20.5
독일 (베를린)	과세가액	비례세율	고정형	0.146 (기본세율 및 지방 부과율 포함)
일본 (도쿄)	과세가액 × 주택용지특례 등	비례세율	고정형	- 고정자산세: 1.4 - 도시계획세: 0.3
싱가포르	과세가액	누진세율	고정형	- 거주: 4~32 - 비거주: 12~36
중국 (상하이)	거주용 주택: 과세가액 × 70% 임대용 주택: 연간 임대료 수입액	비례세율	고정형	- 거주: 0.4~0.6 - 임대: 4
주: 1) 기본세율은 고정형 방식이나, 유권자 채무승인분 등 일부 항목은 연동형 방식으로 운용 2) 영국(런던)의 경우, 주택 과세가액(1991년 기준 평가가액)을 8개의 등급(A~H)으로 구분하여, 해당 등급에 지방정부가 매년 결정하는 일정 금액(세율)을 과세 자료: 국회예산정책처 작성

(공제 및 감면) 주택 보유세의 공제 및 감면은 대부분의 주요국에서 취약계층(고령자, 장애인 등)이나 실거주자에 대한 세부담을 완화하는 방향으로 운용

주택 보유세를 운용하는 대부분의 주요국은 고령자, 장애인, 저소득층 등 취약계층에 대하여 세부담을 완화하는 감면 등을 운용

또한, 한국 등은 다주택자, 미국(뉴욕, LA), 싱가포르 등은 실거주주택에 대하여 세부담을 완화하는 공제 및 감면 등을 운용

한국은 1주택자에 대해 세율 등에서 세부담을 완화하는 특례를 적용하며, 중국은 거주용 주택의 경우 다주택자에 한해 보유세를 과세하는 정책 시행

미국은 거주주택에 대하여 세액공제를 운용하고 있으며, 싱가포르는 거주주택에 대하여 비거주주택 대비 낮은 세율체계를 적용

[주요국의 주요 공제 및 감면 등]

국가(도시)	주요 공제 및 감면
한국	- 고령자, 장기보유자에 대한 종합부동산세 공제 과세표준 또는 세액의 급격한 증가를 방지하는 세부담 상한제 운용 1세대 1주택자에 대한 낮은 공정시장가액비율, 세율 등 적용
미국(뉴욕)	적격주택에 대한 공제(STAR) - 고령자, 장애인, 재향군인에 대한 공제 등
미국(LA)	실거주자에 대한 공제 퇴역군인, 장애퇴역군인, 비영리단체, 재해발생 등에 대한 공제 등
캐나다(토론토)	고령자, 저소득층, 재해발생 등에 대한 공제 및 감면 등
영국(런던)	- 학생, 저소득층, 1인가구 등에 대한 감면 등
프랑스(파리)	- 고령자, 장애인 등에 대한 감면 및 신축주택, 에너지 효율 개선주택에 대한 감면 등
독일(베를린)	- 사회주택 및 문화재 등에 대한 세율감면, 재해발생에 대한 감면 등
일본(도쿄)	- 소규모 주택 등에 대한 주택용지특례, 신축주택 세액 감면 등
싱가포르	- 거주주택에 대하여 우대세율 적용 등 - 2026년 주택 재산세 한시적 환급
중국(상하이)	- 가족 1인당 일정 면적에 대하여 비과세 * 또한, 거주용 주택의 경우, 1주택자는 과세대상에서 제외
자료: 국회예산정책처 작성

(보유세 중과) 한국 등은 다주택자, 싱가포르 및 영국, 프랑스, 독일 등은 주거주지가 아닌 주택에 대해 보유세를 중과하는 한편, 캐나다, 영국, 프랑스, 일본 등은 빈집에 대한 보유세 중과

한국은 다주택자에 대해 상대적으로 높은 세율 등을 적용하고, 중국(상하이)의 경우 거주용 주택에 대해서는 2주택 이상 보유자부터 방산세를 과세하는 방식으로 주택 보유수에 따라 보유세 차등

싱가포르는 비거주주택에 대해 중과세율을 적용하며, 영국, 프랑스, 독일 등은 2차 주거지(별장 등)에 대해 재산세 중과 또는 별도의 세목을 추가과세

단, 2차 주거지에 대한 과세는 소유주와 사용자가 다를 경우 사용자에게 과세

빈집에 대하여 캐나다, 영국, 프랑스 등은 빈집에 대하여 보유세를 중과하거나 별도의 추가적인 과세를 적용하고, 일본은 빈집에 대해 주택용지특례를 배제하여 세부담 강화

[주요국의 다주택 및 빈집 등에 대한 보유세 중과]

국가(도시)	다주택자, 비거주주택, 2차 주거지	빈집
한국(서울)	다주택자 재산세 공정시장가액비율 상향 적용, 종합부동산세 기본공제, 세율 등에서 차등 적용	중과 없음
미국(뉴욕)	중과 없음	중과 없음
미국(LA)	중과 없음	중과 없음
캐나다(토론토)	중과 없음	빈집에 대한 빈집세 추가과세
영국(런던)	2차 주거지1)에 대해 카운슬세 중과	빈집에 대한 카운슬세 중과
프랑스(파리)	2차 주거지1)에 대해 주택세 추가과세	빈집에 대한 빈집세 추가과세
독일(베를린)	2차 주거지1)에 대해 제2주택세 추가과세	중과 없음
일본(도쿄)	중과 없음	주택용지 특례 배제
싱가포르	비거주주택에 대한 재산세율 중과	중과 없음
중국(상하이)	거주용 주택은 다주택자만 방산세 과세	중과 없음
주: 1) 영국(런던), 프랑스(파리), 독일(베를린)의 경우, 2차 주거지에 대한 보유세 중과시 납세의무는 주택 사용자에게 과세됨에 따라, 임차인이 있는 경우 임차인에게 과세 자료: 국회예산정책처 작성